相続不動産の登記義務化がスタートしました

令和６年４月１日から相続不動産の登記申請が義務化されます。これまでは義務ではありませんでしたが、これから違います。しかも正当な理由なく義務に違反した場合には10万円以下の過料が科されることがあります。

 

義務化は令和６年４月１日からですが、過去に相続した土地も含まれます。

 

なぜ義務化されたか

なぜ義務化されたのか。

それは、所有者不明土地が増え続けているという現在の日本の土地にまつわる実情に原因があります。

所有者不明土地が増えたのは、相続登記が義務ではなかったこともあり、相続が発生してもその登記がされていなかったことが原因です。

 

でも、それでは困ることがたくさんあります。

例えば、ある土地があって、その土地を活用したい人、買いたい人や借りたい人がいた場合、通常は登記を調べれば持ち主が分かるのでその人に取引を持ち掛けることができます。しかし、もしその持ち主がすでに亡くなっていて、相続が起きているのにその登記が申請されていないかったために、現在は誰が所有しているのかわからないとしたら、土地を使いたい人は誰に連絡を取ればいいのでしょうか。

 

このままでは、その土地を活用したい人はあきらめなければなりません。活用したい人が国や自治体であっても同じことです。

実際に、災害に遭った土地に地滑り対策の工事をしようとしたところ、登記名義人が複数存在し、なかには亡くなっている人や所在が不明になっている人がいるために調査に時間がかかり、工事がすすめられない事例や、公園にしたい土地が同様の理由で放置されてしまっている事例があるのです。

 

放置されている土地は、荒廃し近隣の迷惑にもなり得るし、ひどい場合には何かを不法投棄されているかもしれません。悪臭が発生するかもしれません。もし古い建物が建っていたら、その壁が崩れて誰かが怪我をするかもしれません。

 

いま、全国の所有者不明土地をギュッと寄せ集めたとしたら、九州の面積に匹敵するといわれています。このまま何も対策を講じないでいると、2040年にはもっと増えて北海道の面積に近づく勢いだそうです。

九州の面積は約368万ha、北海道の面積は約780万haです（内閣官房HPによると、2040年には720万haになると予測されています）。

 

このような所有者不明土地の問題を解決するために、相続登記が義務化されました。

 

登記義務化制度には3年間の猶予期間がある

この登記義務化制度には３年間の猶予期間があります。

 

この３年という期間がいつから始まるのか、については、

・義務化スタートの令和６年４月１日時点ですでに相続が発生している場合は令和６年４月１日から

・まだ相続が発生していない場合、つまり、土地の所有者が存命である場合は、その方が亡くなって相続人が土地を相続したことを知った日（または遺産分割協議が成立した日）から始まります。

 

相続登記をするためには、誰が不動産を相続するのか決めなければなりません。遺言書がなければ、法定相続分で名義変更するか遺産分割協議を成立させなければなりません（令和５年４月１日から遺産分割に期間制限のルールが設けられました。具体的な相続分での分割をしたい場合には、相続発生から１０年以内に遺産分割しなければなりません）。

亡くなった方が相続登記をしていればそんなに複雑な作業ではないのですが、もし何代にも渡って相続登記がされていなければ、対象の不動産を所有している人がどれだけいるかを調査するために戸籍など多くの書類を揃えなければならなくなります。

 

相続を何度か繰り返すと、兄弟やら甥姪やら相続人がたくさん増えて、相続の手続をするために一体どこまでの親戚に連絡をとればいいの？といった事態になっている可能性があります。相続登記がされていれば誰が所有者かわかるので、連絡も取れる可能性はあります。ただし、引っ越しされていて住所変更がされていなければ、結局所在不明ということも。

 

相続人を確定する場合、名義変更の手続まで進むのにかなりの時間を要するかもしれませんが、３年の猶予期間のうちに手続きを済ませる必要があります。

 

相続人申告登記

3年といっても、相続人を確定して遺産分割協議を進めるため親戚に連絡をして、遺産分割の方法などを決めて、書類を作成して、いよいよ名義変更の手続に進むという、時間もエネルギーも必要なことをしていると、もしかしたらあっという間に3年は過ぎてしまうかもしれません。

 

そんなときに、土地の所有者に相続が発生したこと、及び自分が相続人であることを申し出ることで、相続人登記義務を履行したことにしてくれるという制度もできました。

申出をした相続人の氏名・住所等が登記されます。この制度では、どれだけの相続人がいるかを確定する必要はなく、相続分の確定も不要です。遺産分割協議も不要で取り急ぎ簡易に申請義務を果たしたとみなしてもらえます。こちらも期限は相続登記の申請と同じ、3年以内です。

 

何をすればいいか

・遺産分割協議をして、土地の登記の名義変更を行う

猶予期間内に手続を進めるために、相続人を確定し連絡を取って、遺産分割協議書を作って捺印をもらって、名義変更をするといった作業を行います。

相続人を確定するには、亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの戸籍等が必要です。

・相続人申告登記を行う

3年以内に相続登記申請が難しそうであれば、とりあえずは3年以内に相続人申告登記をし、その後に遺産分割協議が成立すれば、その成立日から3年以内に相続登記申請を行います。

・遺言書があった場合

遺言書によって不動産の所有権を取得した相続人が、取得を知った日から3年以内に遺言の内容を踏まえた登記申請（相続人申告登記でもよい）を行います。

 

 

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