相続不動産の登記義務化

令和６年４月１日から相続不動産の登記申請が義務化されます。これまでは義務ではありませんでしたが、これから違います。しかも正当な理由なく義務に違反した場合には10万円以下の過料が科されることがあります。

 

義務化は令和６年４月１日からですが、過去の相続も含まれます。

 

 

 

なぜ義務化されたか

なぜ義務化されたのか。それは、所有者不明土地が増え続けているという現在の日本の土地にまつわる実情に原因があります。

所有者不明土地が増えたのは、相続登記が義務ではなかったこともあり、相続が発生してもその登記がされていなかったことが原因です。

 

でも、それでは困ることがたくさんあるのです。

例えば、ある土地があって、その土地を活用したい人、買いたい人や借りたい人がいた場合、登記を調べれば持ち主が分かるのでその人に取引を持ち掛けることができます。もし、持ち主がその土地を持て余していたら、この取引はいい話になるかもしれません。しかし、もしその持ち主がすでに亡くなっていて、相続が起きているのにその登記が申請されていないかったために現在は誰が所有しているのかわからないとしたら？

その土地を活用したい人は誰と取引をすればいいかわからず、自分のアイデアをあきらめなければなりません。活用したい人が国や自治体であっても同じことです。活用したい場合に限らず、災害が起きて復旧したくてもなにもできない状態になってしまいます。

 

放置されている土地は、荒廃し近隣の迷惑にもなり得るし、ひどい場合には何かを不法投棄されているかもしれません。もし古い建物が建っていたら、その壁が崩れて誰かが怪我をするかもしれません。そんなわけで、所有者不明の土地は放っておけない土地となっているかもしれないのです。

 

いま、全国の所有者不明土地をギュッと寄せ集めたとしたら、九州の面積に匹敵するといわれています。このまま何も対策を講じないでいると、2040年にはもっと増えて北海道の面積に近づく勢いだそうです。

北海道ってでかいんやな～、と言っている場合ではありません。

 

このような所有者不明土地の問題を解決するために、相続登記が義務化されました。

 

猶予期間がある

この登記義務化制度には３年間の猶予期間があります。相続を何度か繰り返すと、兄弟やら甥姪やら相続人がたくさん増えて、相続の手続をするために一体どこまでの親戚に連絡をとればいいの？といった事態になっている可能性があります。

そんな場合でも、３年が経過するまでは相続人を確定し連絡を取って、遺産分割協議書を作って捺印もらって、といった作業ができます。

 

遺産分割協議書、相続人の確定等ご相談ください。

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また、この３年という期間がいつから始まるのか、については、

・義務化スタートの令和６年４月１日時点ですでに相続が発生している場合はその日から、

・まだ相続が発生していない場合、つまり、土地の所有者が健在な場合は、その方の相続が発生して自分が土地を相続したことを知った日から始まります。

 

そもそも自分が土地を相続したかわからないときは

自分の親など、亡くなった人が土地を所有していれば、その人の相続が起きた時点で自分がその土地を相続しています。

遺言書があれば誰がその土地を相続したかわかりますが、なければ遺産分割協議を行って誰が相続するかを決めます。

 

ただ、その前提として亡くなった人が土地を所有しているかどうかわからない、という場合には、

・まずは固定資産税納税通知書が役所から届いていないかを確認してみましょう。毎年4月頃に届きます。

・あるいは、自宅を探すと土地の権利証などが出て来るかもしれません。それが現在もその人の土地かどうか、法務局でその土地の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して現在の所有者が誰か調べてみましょう。

・役所の税務課で調べる方法もあります。亡くなった人の名前で登録されている不動産があるか調べることができます。この場合は、自分が亡くなった人の相続人であることを証明する書類（戸籍などその人とのつながりがわかるもの）が必要です。

 

相続人申告登記

土地の所有者に相続が発生したこと、及び自分が相続人であることを申し出ることで、申出をした相続人の氏名・住所等が登記されます。持ち分までは登記されません。どれだけの相続人がいるかを確定する必要はなく、相続分の確定も不要です。遺産分割協議も不要で取り急ぎ簡易に申請義務を果たしたとみなしてもらえます。こちらも期限は相続登記の申請と同じ、3年以内です。

 

義務化だから登記することにした、でもその土地要らないんだけどどうしたらいいの

令和５年４月27日からスタートした制度で「相続土地国庫帰属制度」というものがあります。相続した土地が遠方でなかなか行けない、管理するにもお金がかかる、そんなときには、国にその土地を引き渡せるという制度です。

 

例えば、もし相続した土地が田や畑だったら。

自分は会社員で農業しないので要らないということもあるでしょう。

あるいは、その土地が山林だったとしたら。どうしたらいいのか想像すらできないかもしれません。

そんなときにはこの制度を検討してみてもいいかもしれません。制度のスタート前に相続した土地でも申請できます。

 

ただ、どんな人がこの制度を利用できるかが明確に定められており、あくまでも「相続」でその土地を取得した場合に限られます。また、他にも相続した兄弟がいるなど複数人で相続した場合には、その全員で申請しなければなりません。

生前贈与や売買で土地を取得した場合には申請できません。

 

また、どんな土地でも申請できるわけではありません。

まず、申請段階で却下される土地が定められています。

・建物が建っている土地はだめです。

・担保権や使用収益権が設定されている土地（人が使っていたり担保に入れているなど）もだめです。

・他人の利用が予定されている土地（神社やお墓など人の出入りが予想されるなど）もだめです。

・特定の有害物質によって土壌汚染されている土地もだめです。

・境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地（要するにもめそうな土地）もだめです。

 

また、申請できたとしても不承認となるケースも定められています。

ざっくり書きますと、国が管理するのに費用や手間がかかる土地であると判断された場合は不承認となり得ます。

 

その他、申請時に14,000円の審査手数料が必要であること、

審査を経て承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金を納付しなければならないこと、

負担金は、1筆ごとに20万円が基本となり、隣接していれば2筆でも20万円、一部の市街地宅地や農業地区域内の農地、森林などは面積に応じて負担金を算定・・・・・・・などなど、結局どうなの？っていうハードルがあります。

 

自分が困るなら子供も困るかもしれない。そんな土地、処分する準備をするのは早いに越したことはないのかもしれませんね。これも終活です。土地や建物をどうすればいいか、ご自身の終活として、また、相続の予定有無に関わらずご相談ください。解決の糸口が見つかればと思います（安心の提携不動産業者と一緒に考えます）。

 

遺産分割協議書、相続人の確定等ご相談ください。

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